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 Recht: Fragen - Antworten
Thema: Insolvenzrecht - Immobilie - Zwangsversteigerung
Datum der Anfrage: Mai 2005 - Ort: Duisburg -
 
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Frage:   
 

Im Rahmen eines Insolvenzverfahrens wurde mein Wohnhaus verkauft. Daß der Verkauf erfolgte, erfuhr ich ausschliesslich von meinem Ehemann.

Dazu  ist anzumerken, daß ich mit meiner Ehemann seit geraumer Zeit zerstritten bin und wir nicht mehr miteinandersprechen.

Vom Insolvenzverwalter selbst wurde ich über den Verkauf des Hauses nicht informiert. 

Nun nannte mein Mann den -- -- 05 als Räumungstermin. Räumungsfrist ist eine Woche.

Mein Mann weigerte sich mir mitzuteilen, von wem dieser angebliche Anruf kam.

Hierzu habe ich folgende Fragen:

1. Muß ich als bisher im Grundbuch eingetragener Hauseigentümer und Insolvenzschuldner über den erfolgten Verkauf des Hauses vom Insolvenzverwalter informiert werden und in welcher Form muß dies erfolgen?

2. Muß mir eine Räumungsfrist schriftlich mitgeteilt werden?

3. Gibt es rechtliche Möglichkeiten, die Räumungsfrist zu verlängern?

Ich wäre Ihnen verbunden, wenn Sie mir Möglichkeiten aufzeigen könnten mit denen ich eine Verlängerung der Räumungsfrist erreichen kann.

 

Antwort:  
Die Insolvenzordnung sieht für den Insolvenzverwalter umfangreiche Informationspflichten gegenüber dem das Insolvenzverfahren überwachende Insolvenzgericht und der Gläubigerversammlung vor.

Hierhinter treten Informationspflichten gegenüber einzelnen Gläubigern oder auch dem Insolvenzschuldner zurück. 

Im Klartext heißt das: Es entspräche zwar einem gesitteten Umgang des Verwalters mit dem Schuldner, ihn über geplante Schritte zu informieren. Eine gesetzliche Verpflichtung zu einer solchen Information sieht das Gesetz aber nicht vor. 

Da gem. § 80 Insolvenzordnung das Verwaltungsrecht und Verfügungsrecht auf den Verwalter übergeht, ist er berechtigt, vorhandene Immobilien zu veräußern, auch ohne den Insolvenzschuldner vorher oder hinterher hierüber zu informieren.

Erwirbt eine Person eine Immobilie vom Insolvenzverwalter, so hat sie gem. § 111 Insolvenzordnung ein Sonderkündigungsrecht, falls die erworbene Immobilie vermietet ist.

Dieses muß zum erstmöglichen Zeitpunkt ausgeübt werden und ist mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (3 Monate) durchführbar. 

Nur, wenn der Vertrag eine kürzere Kündigungsfrist vorsieht, kann die Kündigung innerhalb dieser kürzeren Frist ausgeübt werden. Da eine solche Kündigung schriftlich erfolgen muß, erfährt der Schuldner spätestens mit der Kündigung von dem Eigentumsübergang. 

Kündigt der Erwerber nicht, wird er sich mit der Forderung, die Miete künftig an ihn zu zahlen, an den Schuldner wenden (was in Ihrem Fall aber wohl hinfällig ist, da Räumung gefordert wird). 

Die Kündigung mit Angabe der Kündigungsfrist und damit des Räumungstermins zwingend schriftlich erfolgen. Da die Kündigung eines Mietverhältnisses eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung ist, ist es dem Kündigenden anzuraten, per Einschreiben / Rückschein zu kündigen, um zu vermeiden, daß der Schuldner behauptet, die Kündigung nicht erhalten zu haben.

Soweit die Immobilie vom Schuldner nicht gegen Zahlung einer Miete, sondern unentgeltlich bewohnt wird (wie ich in Ihrem Fall annehme), so gibt es keine miet- oder pachtvertragliche Kündigungsfrist, die der Erwerber einzuhalten hat.

Nach strenger Orientierung am Gesetz müßte der Schuldner sofort die Immobilie räumen. Da dies aber nicht praktikabel ist, wird die Frist für fristlose Kündigungen eines Miet- bzw. Pachtverhältnisses angewendet.

Diese beträgt einen Monat. Interesse des Erwerbers am besten per Einschreiben/Rückschein - mitgeteilt werden. An die einmal gesetzte Räumungsfrist ist der Erwerber grundsätzlich auch gebunden. Er kann diese zwar ohne weiteres noch verlängern, ohne Einverständnis des Schuldners aber nicht verkürzen.

Insgesamt scheint in Ihrem Fall diesbezüglich einiges "aus dem Ruder" zu laufen, wobei sich mir auch die Frage stellt, welche Rolle Ihr Mann hier spielt.

Sind Sie Schuldner des Insolvenzverfahrens (was sich aus der Sachverhaltsdarstellung nicht klar ergibt, wovon ich aber ausgehe), so hat sich ein möglicher Erwerber an Sie und nicht an Ihren Mann zu wenden, um seinen Räumungsanspruch geltend zu machen.

Vor diesem Hintergrund und der Tatsache, daß offensichtlich Sie selbst von einer Räumung noch nichts gehört haben, sollten Sie diesbezüglich entweder einmal beim Insolvenzverwalter nachfragen oder abwarten, bis Sie die Räumungsaufforderung erhalten.

Sollte dies geschehen, kann Räumungsschutz dann erlangt werden, wenn Sie nachweisen können, daß eine Räumung zu dem gewünschten Termin für Sie und/oder die bei Ihnen wohnenden Familienangehörigen eine unbillige Härte darstellen würde.

Das wird von den Gerichten dann akzeptiert, wenn z.B. Suizidgefahr besteht oder der Betroffene aufgrund einer schweren Erkrankung im Falle einer Räumung zu dem avisierten Zeitpunkt an Leib und Leben stark gefährdet wäre und der Aufschub der Räumung nicht erhebliche Interessen des Erwerbers verletzt. 

Auch die bisherigen erfolglosen Versuche, geeigneten neuen Wohnraum zu finden können hier aufgeführt, sollten aber auch belegt werden. Ein solcher Antrag muß gut und sorgfältig begründet und belegt sein (z.B. durch ärztliche Atteste), damit das Gericht ihn nicht abweist. 

Hieran werden strenge Anforderungen gestellt. Weist das Gericht den Antrag auf Schutz vor der Räumung ab, gibt es in Ausnahmefällen noch die Möglichkeit, sich vorübergehend wieder in die bewohnte Immobilie einweisen zu lassen. Die Kompetenzträger für diese Einweisung können von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein. 

Meist ist dies der Landrat. Wer in Ihrem Fall zuständig ist, erfahren Sie über eine Anfrage bei der zuständigen Stadtverwaltung. Eine Einweisung kann allerdings nur erfolgen, wenn in der betroffenen Stadt kein geeigneter Wohnraum für Sie vorhanden ist.

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 JD
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