Rechtsberatung Baurecht -

Darf man eine Garage als Dachterrasse bebauen und nutzen oder ist eine solche Nutzungsänderung gemäß Bauverordnung nicht zulässig!?

Wenn nein, in welchem Gesetzestext kann ich dies nachlesen?

Zunächst vorab ist zu sagen, dass es speziell für die von Ihnen aufgeworfene Frage nicht DEN Gesetzestext gibt, in dem Sie nachlesen können.

Das Baurecht ist in einer Vielzahl von Gesetzen und Verordnungen geregelt, so im Baugesetzbuch, der Baunutzungsverordnung, den (zum Teil sehr unterschiedlichen) Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer, sowie die diese ergänzenden Rechtsverordnungen (z.B. Garagen- und Gaststättenverordnung, Feuerungsanlagen- und Verkaufsstättenverordnung und den dazugehörigen Durchführungsverordnungen und Verordnungen der Kommunen. Die Rechtslage ergibt sich insoweit aus einer Zusammenschau aller dieser Vorschriften.

Der Begriff Nutzungsänderung ist gesetzlich nicht definiert. Die Rechtsprechung versteht darunter die Änderung der Zweckbestimmung der baulichen Anlage, wobei dies weit auszulegen ist.

Der Bau einer Dachterrasse ist damit in jedem Fall eine Nutzungsänderung, da dadurch der bisherige Zweck der Garage, das Unterstellen von Fahrzeugen, zumindest erweitert wird.

Selbst die Nutzung einer Garage als KfZ-Werkstatt ist laut Rechtsprechung eine Nutzungsänderung.

Eine Nutzungsänderung liegt damit vor.

Da die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch einer baulichen Anlage genehmigungsbedürftig sind, ist der Umbau ohne Baugenehmigung grundsätzlich unzulässig.

Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn bauordnungsrechtliche Vorschriften dies zulassen. Hier ist zunächst zu unterscheiden zwischen dem beplanten und dem unbeplanten Innenbereich und dem Außenbereich.

Der beplante Innenbereich ist ein Bereich eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, der durch einen Bebauungsplan erfasst ist. Lässt dieser Bebauungsplan die Nutzung des Garagendaches als Dachterrasse zu, muss die Baugenehmigung grundsätzlich erteilt werden.

Liegt für den betroffenen Bereich kein Bebauungsplan vor, handelt es sich also um sog. unbeplanten Innenbereich, so ist das Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung und der Bauweise in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Wann dies der Fall ist, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalles ab.

Wäre die Situation z.B. so, dass in der ganzen Gegend niemand seine Garage in dieser Art und Weise nutzt, kann die Bauaufsichtsbehörde je nach dem, in welcher Art und Weise die Gestaltung des Umbaus aussehen soll, die Genehmigung ablehnen mit der Begründung, dass kein Einfügen in die nähere Umgebung vorliegt.

Hier kommt es also auf das konkrete Aussehen der Umgebung und auf die Art des geplanten Umbaus an. Da mir hierzu Angaben fehlen, kann hierauf nicht konkreter eingegangen werden.

Ferner müssen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben und die Vorgaben der Baunutzungsverordnung zur zulässigen Nutzung in dem jeweiligen Gebiet (Wohn-, Misch- Industriegebiet) müssen gewahrt werden.

Die Genehmigung kann auch verweigert werden, wenn durch deren Errichtung nachbarliche Belangen betroffen würden, so z.B. wenn durch die Dachterrasse ein Blick in nachbarliche Räumlichkeiten ermöglicht würde, der so vorher nicht gegeben war und eine Hinnahme dieser Einsichtsmöglichkeit den Nachbarn nicht zumutbar ist oder wenn den Nachbarn dadurch der Lichteinfall auf ihr Grundstück in unzumutbarer Weise erschwert würde.

Handelt es sich um eine Grenzgarage (Stichwort: Abstandsflächen) und soll auf ihr eine Dachterrasse errichtet werden, so ist unter den Gerichten bisher strittig, ob diese ohne Weiteres als Dachterrasse genutzt werden darf.

Das OVG Koblenz hat entschieden (NVwZ-RR 2001, 290), dass eine solche Nutzung der Grenzgarage zulässig sei, da die Terrasse selbst nicht als Gebäude anzusehen sei und demzufolge auch keine Wirkungen wie Gebäude von ihr ausgehen.

Demgegenüber hat das OVG Münster genau gegenteilig entschieden (AZ: 7 B 1363/96). Nach dessen Auffassung ist die zusätzliche Nutzung des Garagendaches zu Aufenthaltszwecken unzulässig.

Ein höchstrichterliches Urteil ist hierzu bisher noch nicht ergangen.

Da aber aus Ihrer Anfrage nicht hervorgeht, ob es sich in Ihrem Fall um eine Grenzgarage handelt, beschränke ich mich hier auf die allgemeine Darstellung der Rechtslage.

Zusammenfassend lässt sich also sagen:

Ist die Nutzung des Garagendaches als Dachterrasse im Bebauungsplan vorgesehen, ist die Erteilung der Baugenehmigung hierfür grundsätzlich unproblematisch.

Möglicherweise enthält die für den Bau der Garage erteilte Genehmigung auch bereits die Genehmigung zum Umbau als Dachterrasse (wenn im Bebauungsplan vorgesehen). Dann braucht nicht eine erneute Genehmigung eingeholt zu werden.

Gibt es keinen Bebauungsplan, ist sie genehmigungsfähig, wenn sie sich in die nähere Umgebung einfügt und nachbarliche Belange nicht beeinträchtigt sind (Lichteinfall, Einsichtsmöglichkeiten).

Ich gehe einmal davon aus, dass die betreffende Garage nicht außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, weshalb sich Ausführungen zum Außenbereich erübrigen.

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