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Miete -
Mieterhöhung
Der
Vermieter kann nach durchgeführten
Modernisierungsarbeiten die Miete im Rahmen
der gesetzlichen Vorschriften erhöhen.
Voraussetzung
hierfür ist allerdings, dass der
Vermieter Bauherr der
durchgeführten
Massnahmen gewesen ist (OLG Hamm 1983,
2331).
Bauherr ist dabei,
wer die Massnahme im eigenen Namen und
auf eigene Rechnung durchführt oder
durchführen lässt.
Es
stellte sich aber in der Rechtsprechung
lange Zeit die Frage, welche Auswirkungen
ein Vermieterwechsel - Eigentümerwechsel nach
dem Beginn der Baumassnamhen
hat.
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Wohnungsmängel - Mietminderung
Beim
Mietvertrag sieht es aus, wie folgt:
Wird die
Wohnung mit Heizung vermietet, muss der
Vermieter dafür Sorge tragen, dass sie
funktioniert und dass genügend
Brennstoff vorhanden ist.
Ist die
Wohnung ohne Heizung vermietet, muss er
lediglich dafür sorgen, dass Ölöfen
angeschlossen werden können.
In Mietverträgen
steht heute meist eine Heizperiode vom
15.9. bis 15.5..
Aber auch
ausserhalb dieser Zeit muss der
Vermieter heizen, wenn die
Zimmertemperatur unter 18 Grad sinkt.
Sinkt sie unter 16 Grad, ist der
Vermieter verpflichtet, sofort die
Heizung anzustellen.
Während
der Heizperiode muss eine
Zimmertemperatur zwischen 20 und 22 Grad
erreicht werden (LG Köln WM 1980, 17).
Wird
dieser Wert nicht erreicht, liegt ein
Mangel der Wohnung vor und der Mieter
ist zur Mietminderung berechtigt.
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Mietvertrag - ZeitmietvertragNach
dem seit 1.9.2001 geltenden Mietrecht
kann ein befristeter Mietvertrag nur
noch wirksam abgeschlossen werden, wenn
im Mietvertrag ein gesetzlicher
Befristungsgrund angegeben werden kann.
Da
damit die Möglichkeiten zum Abschluss
befristeter Mietverträge eingeschränkt
wurde, sind die Vermieter dazu
übergegangen, in die Verträgen
Kündigungsverzichtserklärungen
aufzunehmen.
Viele
Gerichte sahen diese Verträge als
unzulässig und damit als unbefristet
zustande gekommen an, da solche
Vereinbarungen gegen § 573 c Abs. 4 BGB
verstiessen und auch Umgehungsgeschäfte
darstellten.
Der
BGH hat hier nun Klarheit geschaffen.
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- ------ Betriebskosten - NebenkostenGrundsätzlich
muss der Mieter nur Nebenkosten zahlen,
wenn dies im Mietvertrag
ausdrücklich so vereinbart ist.
Im
Falle der Vereinbarung von Nebenkosten
muss er nur diejenigen zahlen, die
laut
Vertrag umgelegt sind.
Hat
der Vermieter - aus welchen Gründen
auch immer - nicht alle Nebenkosten
im
Vertrag umgelegt, kann er nicht
einseitig neue hinzufügen, es sei denn der
Mieter stimmt dem zu.
Probleme
können naturgemäss entstehen, wenn es keinen schriftlichen Mietvertrag
gibt.
Ein
auf unbestimmte Zeit geschlossener
Mietvertrag ist zwar auch formlos, also
auch mündlich, wirksam.
Wenn
es darum geht, im Streitfall bestimmte
Vereinbarungen zu beweisen, kann es
aber Probleme geben, wenn sich eine der
Vertragsparteien an bestimmte Absprachen
nicht mehr erinnern möchte.
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