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Fallstellungen zum Mietrecht - Mietvertrag

 
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Miete - Mieterhöhung

Der Vermieter kann nach durchgeführten Modernisierungsarbeiten die Miete im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften erhöhen. 

Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Vermieter Bauherr der durchgeführten Massnahmen gewesen ist (OLG Hamm 1983, 2331). 

Bauherr ist dabei, wer die Massnahme im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durchführt oder durchführen lässt. 

Es stellte sich aber in der Rechtsprechung lange Zeit die Frage, welche Auswirkungen ein Vermieterwechsel - Eigentümerwechsel nach dem Beginn der Baumassnamhen hat.

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Wohnungsmängel - Mietminderung

Beim Mietvertrag sieht es aus, wie folgt: 

Wird die Wohnung mit Heizung vermietet, muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass sie funktioniert und dass genügend Brennstoff vorhanden ist.

Ist die Wohnung ohne Heizung vermietet, muss er lediglich dafür sorgen, dass Ölöfen angeschlossen werden können.

In Mietverträgen steht heute meist eine Heizperiode vom 15.9. bis 15.5..

Aber auch ausserhalb dieser Zeit muss der Vermieter heizen, wenn die Zimmertemperatur unter 18 Grad sinkt. Sinkt sie unter 16 Grad, ist der Vermieter verpflichtet, sofort die Heizung anzustellen.

Während der Heizperiode muss eine Zimmertemperatur zwischen 20 und 22 Grad erreicht werden (LG Köln WM 1980, 17).

Wird dieser Wert nicht erreicht, liegt ein Mangel der Wohnung vor und der Mieter ist zur Mietminderung berechtigt.

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Mietvertrag - Zeitmietvertrag

Nach dem seit 1.9.2001 geltenden Mietrecht kann ein befristeter Mietvertrag nur noch wirksam abgeschlossen werden, wenn im Mietvertrag ein gesetzlicher Befristungsgrund angegeben werden kann.

Da damit die Möglichkeiten zum Abschluss befristeter Mietverträge eingeschränkt wurde, sind die Vermieter dazu übergegangen, in die Verträgen Kündigungsverzichtserklärungen aufzunehmen.

Viele Gerichte sahen diese Verträge als unzulässig und damit als unbefristet zustande gekommen an, da solche Vereinbarungen gegen § 573 c Abs. 4 BGB verstiessen und auch Umgehungsgeschäfte darstellten.

Der BGH hat hier nun Klarheit geschaffen.

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Betriebskosten - Nebenkosten

Grundsätzlich muss der Mieter nur Nebenkosten zahlen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart ist.

Im Falle der Vereinbarung von Nebenkosten muss er nur diejenigen zahlen, die laut Vertrag umgelegt sind.

Hat der Vermieter - aus welchen Gründen auch immer - nicht alle Nebenkosten im Vertrag umgelegt, kann er nicht einseitig neue hinzufügen, es sei denn der Mieter stimmt dem zu. 

Probleme können naturgemäss entstehen, wenn es keinen schriftlichen Mietvertrag gibt.

Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Mietvertrag ist zwar auch formlos, also auch mündlich, wirksam.

Wenn es darum geht, im Streitfall bestimmte Vereinbarungen zu beweisen, kann es aber Probleme geben, wenn sich eine der Vertragsparteien an bestimmte Absprachen nicht mehr erinnern möchte.

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