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Mietrecht + Nebenkosten _

Anfrage aus dem Raum Essen zu anrechenbaren Nebenkosten.

Seit über 10 Jahren habe ich in meinem Haus eine Wohnung vermietet. 

Jetzt ist folgendes Problem aufgetreten. 

Wegen der immer höher werdenden Nebenkosten wandte sich mein Mieter an den Mieterschutzbund.  Die kleineren Unstimmigkeiten sind auch gelöst. So hatte ich z. B. die  Heizungszähler selbst abgelesen und die Zähler alle 5 Jahre austauscht. Für jedes Jahr 20 Prozent der Kosten abgerechnet.

Ich habe aber nun festgestellt, dass ich bisher drei Versicherungen vergessen hatte umzulegen, ich hatte Sie immer alleine getragen. Jetzt wollte ich ab 2004 diese Versicherungen umlegen. Es sind dies; die Brandversicherung und die Versicherung für Schäden durch Wasserrohrbruch, Frost, Sturm und Hagel.

Der Mieterverein teilt mir mit, dass ich diese Versicherungen nur umlegen kann, wenn das ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt ist.

Ich habe keinen unterzeichneten Mietvertrag mit meinem Mieter.

Wir haben vor Mietbeginn ein Formular an unseren Mieter gegeben, den jedoch nie unterzeichnet zurückerhalten.

Das merkten wir nun.

Was ist machbar?

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Antwort zur Frage der Anrechenbarkeit von Nebenkosten.

Grundsätzlich muss der Mieter nur Nebenkosten zahlen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart ist.

Im Falle der Vereinbarung von Nebenkosten muss er nur diejenigen zahlen, die laut Vertrag umgelegt sind.

Hat der Vermieter - aus welchen Gründen auch immer - nicht alle Nebenkosten im Vertrag umgelegt, kann er nicht einseitig neue hinzufügen, es sei denn der Mieter stimmt dem zu. Insoweit ist die Mitteilung des Mietervereins zutreffend.

Das Problem in Ihrem Fall ist nun, dass Sie keinen schriftlichen Mietvertrag haben. Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Mietvertrag ist zwar auch formlos, also auch mündlich, wirksam.

Wenn es darum geht, im Streitfall bestimmte Vereinbarungen zu beweisen, kann es aber Probleme geben, wenn sich eine der Vertragsparteien an bestimmte Absprachen nicht mehr erinnern möchte. Dann kann der Beweis für getroffene Vereinbarungen nur noch erbracht werden, wenn es Zeugen gibt, also Personen, die anwesend waren, als die Vertragsabsprachen getroffen wurden.

Ein möglicher Beweis für die getroffenen Regelungen könnte aber das an den Mieter übergebene Formular sein.

Bei Verträgen soll grundsätzlich jede Partei auf derselben Urkunde unterschreiben. Es reicht aber auch aus, wenn mehrere gleichlautende Urkunden ausgestellt werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Vertragsurkunde originalhandschriftlich unterzeichnet.

Dies ist aber in Ihrem Fall nicht gegeben. Es wurde lediglich ein nicht unterschriebenes Exemplar an den Mieter ausgehändigt, das dieser nie unterschrieben und auch nicht zurückgegeben hat.

Ein schriftlicher Vertrag ist demnach durch das übergebene Formular nicht existent.

Es bleibt damit beim mündlichen Vertrag.

Demnach bleibt nur folgendes:

Der Mieter ist - am besten schriftlich - darauf hinzuweisen, dass bei Vertragsschluss auch die bisher nicht berechneten Versicherungen als Nebenkosten umgelegt werden sollten und dies zukünftig auch geschehen wird.

Sollte der Mieter diese Absprache bestreiten, sind Sie als Vermieter hierfür in der Beweispflicht.

Dann ist zu überlegen, ob es Zeugen für die Vereinbarung gibt. Ist dies der Fall, kann die Umlage der Versicherungen zukünftig notfalls gerichtlich durchgesetzt werden.

Gibt es keine Zeugen kann der Anspruch mangels Beweises für die Vereinbarung nicht durchgesetzt werden. Dann dürfen die Versicherungen auch zukünftig nicht umgelegt werden.

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Nebenkosten, die Verwirrung ist oft gross, bei Mietern, wie bei Vermietern.

Das leidige Thema Nebenkosten, welches sich jährlich wiederholt, sorgt immer wieder für Verdruss bei Mietverhältnissen. Hinzu kommt, dass die Rechtssprechung auch z. T. widersprüchlich ist. Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren durch eine Vielzahl von Urteile die Rechte der Mieter gestärkt, aber auch für viel Verwirrung gesorgt.

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