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 Datum: 2. Quartal 2003
 Ort: Dresden
 Frage: Mietrecht - Mietvertrag - Mieterhöhung
 
Im April  2002 bekam ich von meiner damaligen Vermietergesellschaft ein Schreiben, dass meine Miete - aufgrund von Modernisierungsarbeiten, die diese Gesellschaft durchgeführt hat, zum 01.07.2002 erhöht wird. Dieses wäre soweit rechtens gewesen. 

Nahezu zeitgleich wurde meine Wohnung an einen neuen Eigentümer verkauft und somit ging mein Mietverhältnis auf den neuen Eigentümer über. 

Ich glaubte. das damit die Mieterhöhung der alten Gesellschaft zum 01.07.2002 hinfällig war, da ich ja schon vorher einen neuen Vermieter bekam, der keine Mieterhöhung zum 01.07.2002 verlangte hatte. 

Nun, nach fast einem Jahr, fordert mein neuer Vermieter die entsprechende Anpassung der Mietzahlung und auch die Nachzahlung der aufgelaufenden Differenzsumme vom 01.07.2002 bis heute. 

Ist dies rechtlich in Ordnung?

Kann mein jetziger Vermieter die Summe nachfordern, obwohl die Mieterhöhung nicht von ihm ausging und er erst jetzt, ein knappes Jahr später, die Differenz, bzw. Anpassung der Mietzahlung fordert? 

Ist es richtig das z. Zt. eine Kündigungsfrist für Mieter von 3 Monaten gilt?

Steht mir , aufgrund der Mieterhöhung, ein Sonderkündigungsrecht zu?

 
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 Antwort: Mietrecht - Mietvertrag - Mieterhöhung
 

Der Vermieter kann nach durchgeführten Modernisierungsarbeiten die Miete im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften erhöhen.

Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Vermieter Bauherr der durchgeführten Maßnahmen gewesen ist (OLG Hamm 1983, 2331). Bauherr ist dabei, wer die Maßnahme im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durchführt oder durchführen lässt.

Gemäß Ihrer Darstellung wurden die Modernisierungsmaßnahmen von Ihrem   ehemaligen Vermieter durchgeführt und in Auftrag gegeben. 

Diese Voraussetzung ist also erfüllt.

Es stellte sich aber in der Rechtsprechung lange Zeit die Frage, welche Auswirkungen ein Vermieter-/Eigentümerwechsel nach dem Beginn der Baumassnamhen hat.

Hier hat das Kammergericht Berlin in zwei Rechtsentscheiden, also zwei für alle Gerichte verbindlichen Entscheidungen klar gestellt, dass der Erwerber eines Grundstückes, der mit dem Erwerb ja in das bestehende Mietverhältnis eintritt, die Miete erhöhen kann, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräusserer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden sind, mit ihrer Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und diese nach Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind (KG Berlin, 8 RE-Miet 2505/00).

Gleiches hat es entschieden, wenn die Maßnahmen vor Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind (KG Berlin, 8 RE-Miet 4110/00). In beiden Fällen kann also der neue Eigentümer die Miete erhöhen.

In Ihrem Fall war es offensichtlich so, daß nicht nur die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen waren, sondern Ihnen der "alte" Vermieter offensichtlich auch das Mieterhöhungsverlangen bereits zugesandt hatte, als der Eigentümerwechsel stattfand.

Dann kann sich - betrachtet man die oben zitierten Gerichtsentscheidungen - der neue Eigentümer erst recht auf die Mieterhöhung seines Vorgängers berufen.

Das Mieterhöhungsverlangen des vorherigen Eigentümers könnte nur dann unwirksam sein, wenn dieser es bereits nicht im eigenen Namen, sondern namens des von ihm verschiedenen Eigentümers gestellt hat. Dann wäre es unwirksam (LG Berlin; AZ: 65 S 378/96).

Maßgeblich ist also hier der genaue Zeitpunkt des Übergangs der Rechte aus dem Mietverhältnis. War zu dem Zeitpunkt, als Sie das Mieterhöhungsverlangen erhielten, der vorherige Eigentümer noch Ihr Vermieter, so ist Ihnen das Erhöhungsverlangen wirksam zugegangen und auch der neue Eigentümer kann die erhöhte Miete fordern.

War zu dem Zeitpunkt, als Ihnen das Erhöhungsverlangen zuging, bereits der neue Eigentümer in das Mietverhältnis eingetreten, war das Ihnen zugegangene Erhöhungsverlangen unwirksam und der neue Eigentümer, der es versäumt hat, Ihnen rechtzeitig ein solches zukommen zu lassen, kann nicht die erhöhte Miete fordern.

Liegen die Voraussetzungen dafür vor, dass der neue Eigentümer die erhöhte Miete fordern kann, so kann er dies grundsätzlich auch für die Zeit vom 1.7.2002 bis heute tun. Diese Ansprüche verjähren nämlich erst nach einem Ablauf von 3 Jahren, sodass derzeit Verjährung noch nicht eingetreten ist.

Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der erhöhten Miete könnte allerdings trotz fehlender Verjährung ausgeschlossen sein, wenn Sie sich auf Verwirkung (§ 242 BGB) berufen können.

Entscheidend ist hier, dass vor der verspäteten Geltendmachung der Eindruck erweckt wurde, der Berechtigte wolle sein Recht nicht mehr ausüben (BGH WM 84, 127; OLG Hamm RE WM 82, 73).

Der Anwendungsbereich der Verwirkung ist allerdings auf Ausnahmefälle beschränkt (OLG Düsseldorf WM 93, 411).

Zusätzlich zu dem Zeitablauf müssen für den Mieter aber zusätzliche Umstände erkennbar geworden sein, die bei ihm das Vertrauen gesetzt haben, der Vermieter werde seine Forderung nicht mehr geltend machen.

Nur wenn solche zusätzlichen Umstände vorgelegen haben, kann Verwirkung eingetreten sein. Sonst kann der Vermieter auch rückwirkend erhöhte Mietzahlung verlangen.  

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