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Mietrecht + Kündigung + Fristen der Kündigung _

Frage aus dem Raum München zur Kündigung und deren Frist.

Ich wohne in einem möblierten Zimmer in einem Mehrfamilienhaus meines Vermieters. Ich bewohne ein Obergeschoss, er das Untergeschoss.

Laut Mietvertrag ist eine Kündigung nur zulässig mit zweimonatiger Frist zu einem bestimmten Datum im Kalenderjahr.

Ich habe nun mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten gekündigt.

Mein Vermieter will das nicht akzeptieren.

Ferner behauptet er, ich hätte beim Auszug den Handlauf des Treppengeländers beschädigt, weshalb dieser komplett ausgetauscht werden muss.

Er will sich aus meiner Kaution bedienen. 

Darf er das?

Ich habe meine Kündigung am .. .. 2014 abgegeben, ist das noch rechtzeitig?

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Beantwortung der Frage nach der Rechtmässigkeit der Kündigung des Wohnraums.

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnraummietverhältnisse beträgt 3 Monate zum Ende des Kalendermonats. Soweit die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, können kürzere Kündigungsfristen vereinbart werden, wobei ich davon ausgehe, dass hier keine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch vorgelegen hat (§ 573 c BGB). 
Auch bei Mietverhältnissen gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist eine kürzere Kündigungsfrist als 3 Monate einzuhalten. 
Da in Ihrem Fall der Wohnraum aber sehr wohl zum dauernden Gebrauch überlassen wurde, liegen die Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Ihrem Fall nicht vor. 

Dann gilt grundsätzlich die Kündigungsfrist vom 3 Monaten. Da gemäß § 573 c Abs. 4 BGB eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist, können zwar vertraglich längere, aber keine kürzeren Kündigungsfristen vereinbart werden. 

Da hier eine Frist von 2 Monaten vorgesehen ist, liegt eine Benachteiligung des Mieters gegenüber der gesetzlichen Regelung vor, was zur Unwirksamkeit der vertraglichen Kündigungsfristen führt. 

Darüberhinaus ist es auch unwirksam, die Kündigung nur zum Schluss bestimmter Monate zuzulassen, wie dies hier in Ihrem Vertrag der Fall ist. 

Die getroffenen Vereinbarungen zur Kündigungsfrist sind folglich unwirksam. Sie konnten mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen, was Sie gemäss Ihrer Darstellung auch ordnungsgemäß getan haben. 

Was den Schaden an dem Treppengeländer angeht, so kann der Vermieter zwar zunächst behaupten, Sie hätten diesen verursacht. Wird dies von Ihrer Seite her aber bestritten, muss er dieses beweisen. Da das Treppenhaus auch der anderen Mieterin zugänglich ist, müsste er hier schon Zeugen haben, die gesehen haben müssen, dass Sie den Schaden verursacht haben. 

Abgesehen davon ist durchaus fraglich, ob bei dem gerügten Mangel tatsächlich der Austausch des gesamten Handlaufs notwendig ist oder ob der Schaden nicht auch repariert werden kann. Auch dies muss er im Streitfall darlegen und beweisen. 
Das fehlende Rückgabeprotokoll spielt hier keine große Rolle, da es ja auch kein Einzugsprotokoll gibt, das eventuell besagt, dass der Handlauf bei Ihrem Einzug einwandfrei war. 

Dadurch, dass es weder das eine noch das andere gibt, muss der Vermieter beweisen, dass der Schaden bei Ihrem Einzug noch nicht vorhanden war und durch Sie verursacht wurde. 

Nur wenn er dieses und damit seinen Schadensersatzanspruch beweisen kann, kann er sich hier aus der Kaution bedienen. 
Gelingt ihm dies nicht, muss er die Kaution zurückzahlen. Sollte er dies nicht freiwillig tun, müssten Sie allerdings die Klage auf Auszahlung der Kaution erheben. 

Da der .. .. 2014 ein Samstag war und der darauffolgende Sonntag kein Werktag ist, ist die am .. .. 2014 dem Vermieter übergebene Kündigung rechtzeitig erfolgt.  
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Welche Kündigungsfristen im Mietrecht?

Darüber entsteht immer wieder Streit, besonders wenn z. B. darum geht, wann einem Vermieter eine Kündigung rechtszeitig zugegangen ist. Wenn der letzte Tag für das Zugehen einer Kündigung ein Sonntag ist, verschiebt es sich halt auf Montag.  Aber es ist nun einmal so, jeder siebte Tag der Woche ist ein Sonntag.

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