Es ging um ein Geschäft, das aus Altersgründen gegen eine Ablösesumme abzugeben war.

Es wurde ein Besichtigungstermin vereinbart und auch wahrgenommen.

Anschliessend wurde ein Reservierungsauftrag geschlossen mit folgendem Inhalt:

Nach Annahme des Reservierungsauftrages durch den Vermieter wird die Firma - Makler - die Vermietungsbemühungen für das Objekt sofort einstellen. Es besteht Klarheit darüber, dass nur der Vermieter entscheidet, an wen er vermietet. Nach Anmietbestätigung durch uns ist ein Vorvertrag entstanden.

Der Mieter hinterlegt einen Betrag von .... Euro, welcher mit der Provision verrechnet wird.

Dieser Passus wurde so nicht übernommen, stattdessen wurde notiert „Rücksprache erforderlich".

Ein Formular mit einer Selbstauskunft habe ich ausgefüllt, dieses sollte dem Vermieter übergeben werden.

Nach meiner Meinung stellt eine Reservierungsgebühr bei einem Reservierungsauftrag eine Vom Erfolg unabhängige Teilprovision dar, die über Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbart werden kann.

In einem späteren Telefonat mit dem jetzigen Pächter stellte sich heraus, dass der Vermieter eine Bank ist und ich den bestehenden Mietvertrag übernehmen kann.

Ich habe dann mit der Bank einen Termin vereinbart und musste erfahren, dass diese Bank eine eigene Immobilienabteilung hat und alle  Objekte selbst abwickelt.

Eine Zusammenarbeit oder Auftragserteilung mit anderen Makler gibt es laut dieser Bank nicht.

Bis heute hat mir der Makler weder die Bank noch den Ansprechpartner dort genannt. Er hat auch nicht beim zustande kommen eines Mietvertrages mitgewirkt. Der Auftraggeber des Maklers ist der Pächter.

Mit der Bank habe ich mittlerweile die Vertragsbedingungen ausgehandelt und will den Vertrag nun unterschreiben.

Ist es in Ordnung, dass der Makler nun eine Provision von drei Monatsmieten von mir verlangen kann?

Grundsätzlich ist zu sagen, dass das Maklerrecht nur in wenigen gesetzlichen Vorschriften geregelt ist, weshalb hier weitestgehend auf gerichtliche Entscheidungen zurückgegriffen werden muss.

Das OLG Hamm und das OLG Stuttgart, ebenso wie das LG Berlin, Urteil vom 23.12.1999, AZ: 5 O 532/99 und das OLG Düsseldorf, Urteil vom 2.7.1982, AZ: 2 U 279/81 entschieden, dass die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Formularverträgen als erfolgsunabhängige Teilprovision unzulässig und damit unwirksam ist. 

Gemäss Ihrer Schilderung findet sich die Vereinbarung der Reservierungsvereinbarung zwar nicht in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen aber in einem vorformulierten Vertrag, also einem Formularvertrag.

Selbst wenn der Makler die Reservierungsgebühr in einem individuell ausgehandelten Vertrag vereinbaren möchte, bedarf dieser zu seiner

Wirksamkeit der notariellen Beurkundung, wenn das vereinbarte Entgelt mehr als 10 % (manche Gerichte haben auch 15 % angenommen) der üblichen Maklerprovision beträgt und der Kauf- oder Mietinteressent durch die Vereinbarung wirtschaftlich unter Druck gesetzt werden kann.

Darüberhinaus ist eine Reservierungsgebühr unwirksam, wenn sie ohne zeitliche Befristung ist (BGH, Urt. v. 10.2.1988, AZ: IVa ZR 268/86).

Der von Ihnen wiedergegebene Wortlaut der Reservierungsvereinbarung enthält keine zeitliche Befristung. Dann ist sie auch deshalb gemäss der oben zitierten Entscheidung unwirksam.

Die Reservierungsvereinbarung braucht im Falle der Unwirksamkeit nicht gesondert aufgekündigt zu werden, da sie durch die Unwirksamkeit selbst schon keine Rechtswirkungen entfaltet.

Was den Anspruch auf Maklerprovision betrifft, stellt sich die Rechtslage dar, wie folgt:

Bezüglich der Bank hatte der Makler keinen Auftrag, für diese tätig zu werden.

Gemäss Ihrer Schilderung hatte er aber dennoch einen Auftrag vom derzeitigen Pächter.

Ob dieser zur Beauftragung des Maklers überhaupt befugt war, müsste durch Rücksprache mit der Bank geklärt werden.

War er es nicht, muss der Pächter für angefallene Maklerprovisionen aufkommen.

Selbst wenn er selbst berechtigt war, einen Makler zu beauftragen, ergeben sich allerdings erhebliche Zweifel daran, dass der Makler tatsächlich seine Maklerprovision verdient hat.

Voraussetzung hierfür ist nämlich, dass die vom Makler entfaltete Tätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrages zumindest mitursächlich gewesen ist.

Das ist nur dann der Fall, wenn der Makler dem Interessenten auch den Namen und die Anschrift des Vermieters mitgeteilt hat.

Alleine das Zeigen des Objektes löst keinen Provisionsanspruch aus (LG Coburg, AZ: 12 O 294/02).

Genau so scheint es hier aber abgelaufen zu sein. Der Makler hat Ihnen die Räume gezeigt und die Vereinbarung mit Ihnen getroffen. Name und Anschrift des Vermieters mussten Sie sich selbst vom derzeitigen Pächter verschaffen.

Dann hat er keinen Anspruch auf Maklerprovision, wenn es später zum Abschluss eines Vertrages mit Ihnen kommt.

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